Anskaffningsutgift vid delavyttring av näringsfastighet

Vid delavyttring får anskaffningsutgiften beräknas enligt tre olika metoder. För att programmet ska kunna beräkna det skattemässigt mest förmånliga utfallet av delavyttringen måste uppgifter lämnas om samtliga metoder. Du får gå till sidan Förbättringsutgifter, för att kunna skriva in alla uppgifter som behövs för de olika beräkningarna.

Faktisk anskaffningsutgift

Först skriver du in uppgifter om den faktiska anskaffningsutgiften för fastigheten. Om fastigheten anskaffats före 1952 får anskaffningsutgiften alternativt beräknas till 150 % av taxeringsvärdet 1952.

Konsumerat omkostnadsbelopp

Om delavyttringar tidigare skett från fastigheten skriver du in det omkostnadsbelopp som konsumerats (utnyttjats som omkostnadsbelopp vid kapitalvinstberäkningen) vid de tidigare delavyttringarna.

När denna uppgift lämnas kommer programmet att se till att omkostnadsbeloppet som redovisas vid den nya avyttringen inte överstiger kvarvarande utrymme av det totala omkostnadsbeloppet som kan beräknas för hela fastigheten.

Metod 1

Den metoden innebär att man schablonmässigt beräknar anskaffningsutgiften för den avyttrade delen med hänsyn till förhållandena då hela fastigheten anskaffades.

Du skriver först in hur stor del av den totala tomtmarken som nu sålts samt den totala arealen på fastigheten då den anskaffades.

Markera vid Huvudbyggnad avyttrad om delavyttringen innebär försäljning av byggnad som låg till grund för det ursprungliga byggnadsvärdet på fastigheten.

Vidare måste du skriva in det taxeringsvärde som fanns för mark respektive byggnad vid förvärvet av fastigheten.

I kolumnen längst till höger ser du hur stor procentuell andel av värdet på mark respektive byggnad som får användas vid beräkningen av anskaffningsutgiften och vad det betyder i kronor. Om den faktiska anskaffningsutgiften exempelvis var 100 000 kr och programmet anger att 25 procent av anskaffningsutgiften får användas enligt metod 1, får 25 000 kr av anskaffningsutgiften ingå i omkostnadsbeloppet vid kapitalvinstberäkningen av delavyttringen.

Metod 2

Anskaffningsutgiften får som ett alternativ beräknas som en andel av fastighetens marknadsvärde vid tiden för delavyttringen. Man tar då hänsyn till hur stor ersättning som erhållits för den försålda delen i förhållande till marknadsvärdet för hela fastigheten vid delavyttringen.

Man får då schablonmässigt beräkna hela fastighetens marknadsvärde till 133 procent av det senast fastställda taxeringsvärdet. Beloppet får dessutom justeras med den värdeökning (eller värdeminskning) som kan ha skett sedan taxeringsvärdet fastställdes. Om denna schablonberäkning uppenbart leder till ett resultat som inte är rättvisande, får marknadsvärdet istället uppskattas genom en värdering eller på annat lämpligt sätt.

Börja med att skriva in taxeringsvärdet vid avyttringstillfället och hur stor del av detta taxeringsvärde som kan antas höra till den avyttrade delen.

Programmet beräknar det kvarvarande taxeringsvärdet efter delavyttringen vilket räknas upp med 133 procent. Programmet summerar det uppräknade kvarvarande taxeringsvärdet med eventuell värdeökning som anges samt med köpeskillingen för den delavyttrade delen av fastigheten. På så sätt får man det schablonberäknade marknadsvärde före delavyttringen som får användas.

Om det schablonberäknade marknadsvärdet för hela fastigheten före avyttringen blir helt missvisande ska ett uppskattat marknadsvärde användas vid beräkningen av omkostnadsbeloppet. Den som anser att ett annat marknadsvärde ska användas än det schablonberäknade, får skriva in ett eget belopp i det sista inmatningsfältet för metod 2. Ett sådant marknadsvärde ger enbart effekt på beräkningen av omkostnadsbeloppet om det är lägre än det schablonberäknade beloppet.

Metod 3

Om delavyttringen avser en eller ett fåtal tomter för bostadsändamål får anskaffningsutgiften beräknas till en krona per kvadratmeter. Regeln får dock enbart användas när försäljningspriset är mindre än 10 procent av fastighetens taxeringsvärde vid försäljningstillfället. Anskaffningsutgiften som beräknas enligt denna regel kan inte sättas högre än försäljningspriset vid delavyttringen.

Om villkoren för att Metod 3 är uppfyllda - försäljningen avser en eller ett fåtal tomter för bostadsändamål - är det enklast att klicka på Föreslå-knappen. Då hämtas tidigare inskrivna uppgifter om taxeringsvärdet vid avyttringstillfället, uppgift om försäljningspriset vid delavyttringen samt uppgift om såld areal. Därefter visas vilken anskaffningsutgift som kan beräknas enligt reglerna för metod 3.